Fiscalité immobilière au Maroc — Ce que tout investisseur doit savoir
Droits d'enregistrement, impôt sur les revenus locatifs, taxe sur la plus-value, taxe d'habitation… La fiscalité immobilière marocaine est favorable aux investisseurs mais comporte des spécificités à bien comprendre. Ce guide synthétise les principales taxes applicables en 2026.
Ce guide est informatif. Pour votre situation spécifique, consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal marocain.
À l'achat : droits et taxes
| Taxe | Taux | Base |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (résidentiel) | 4 % | Prix de vente |
| Droits d'enregistrement (terrain nu) | 6 % | Prix de vente |
| Conservation foncière | 1,5 % | Prix de vente |
| TVA (logement neuf) | 20 % | Souvent incluse dans le prix promoteur |
Les logements neufs à faible VIT (logement social, ≤ 250 000 MAD) bénéficient d'un taux réduit de TVA à 10 % ou d'exonérations spécifiques.
Pendant la détention : taxes annuelles
Taxe d'habitation (TH)
Calculée sur la valeur locative annuelle du bien. Taux progressif de 10 à 30 % selon la valeur. Exonération totale pour la résidence principale occupée par le propriétaire ou ses ascendants/descendants à charge. Exonération de 5 ans sur les constructions nouvelles.
Taxe de services communaux (TSC)
10,5 % de la valeur locative pour les biens en zone urbaine, 6,5 % en zone rurale. S'applique à toute propriété immobilière, y compris les résidences principales (sans exonération générale).
Taxe foncière sur les propriétés bâties
Exonération totale pendant les 5 premières années suivant l'achèvement d'une construction neuve. Ensuite, taux fixé par les collectivités locales.
Les revenus locatifs : imposition à l'IR
Les revenus tirés de la location d'un bien immobilier au Maroc sont soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers, selon le mécanisme suivant :
Barème simplifié IR 2026 :
| Tranche annuelle (MAD) | Taux |
|---|---|
| 0 – 30 000 | 0 % |
| 30 001 – 50 000 | 10 % |
| 50 001 – 60 000 | 20 % |
| 60 001 – 80 000 | 30 % |
| 80 001 – 180 000 | 34 % |
| Au-delà de 180 000 | 38 % |
La déclaration annuelle est à déposer avant le 31 mars de l'année suivante auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI).
La taxe sur la plus-value immobilière (TPI)
Lors de la revente d'un bien, la plus-value est soumise à la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI). Le taux est de 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession.
Profit net = Prix de vente − Prix d'achat − Frais d'acquisition − Travaux justifiés − Frais de cession
Exonérations principales :
- Résidence principale occupée depuis plus de 6 ans
- Cession dont le profit est inférieur à 140 000 MAD
- Première cession d'un logement à usage d'habitation principale (sous conditions)
- Transmission par héritage
Conventions fiscales : éviter la double imposition
Le Maroc a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition, notamment avec la France, la Belgique, l'Espagne, l'Allemagne, les Pays-Bas et le Royaume-Uni. En règle générale, les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où est situé le bien (donc au Maroc), mais doivent être déclarés dans le pays de résidence avec un crédit d'impôt pour éviter la double imposition. Consultez un fiscaliste franco-marocain pour votre situation.
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